珠海住宅市场分析——航空新城片区

文章来自:微信公众号——粤C楼市白皮书


其实,相对于珠海这样不到三百万人口的小城,其新城概念和规划是偏多的,横琴新区、高新区、航空新城等等,竞争激烈又各有千秋。

而在这三者之间,航空新城的发展是起点最低,又相对成长最好的。而未来呢,航空新城能否继续维持快速发展的势头,这是我们需要探讨的。

图1 航空新城在珠海的位置

01

片区位置

在近年航空新城的名号打响后,大家开始泛化“航空新城”的区域和概念(特别是开发商销售和中介)。如果参考珠海市自然资源局的规划图,该区域是分为如下图的四个片区的,而我们此文中讨论的航空新城片区将是针对下图中的“航空城启动区”范围。

航空新城位于珠海大道南侧,金湾路西侧,鹤岗高速北侧和科工路东侧。

图2 航空新城片区简图

02

片区交通资源

★★★★

航空新城片区东西向主通道有珠海大道和鹤岗高速(包括洪鹤大桥),这二者也是当前珠海连接东西城区的主动脉。南北向的主通道有金湾路(又称机场路),机场北路,湖心路和双湖路,前二者主要连接金湾区三灶镇和珠海机场,后二者主要连接斗门区。另外值得一提的是,金湾区内建有珠海机场,从航空新城到机场约为25分钟车程。

航空新城本身的位置就是位于西区的中心位置,又最接近市区,近年更是经过洪鹤大桥和双湖路通车的加持,其交通资源已处于珠海市内的顶级水平。而未来,建设中的珠机城际轨道交通二期(横琴长隆-金湾机场),将进一步丰富片区的交通资源。

说明:星级的满星为5星,而评级依据主要是珠海市内部各片区的横向相对比较。

03

片区公立教育资源

★★★☆

作为航空新城的缔造者,金湾区府深知优质公立教育资源对于一个新城的重要性。从高薪从全国公开招聘航空新城小学的校长,到引入广东省实中学,都为航空新城的公立教育打响了名声。对于这两所新建的学校,从“珠海城事君”的评级来看,也是起点不低,毕竟无论从师资投入和生源质量来看,都是值得期待的。

幼儿园:

湖城幼儿园

金翰幼儿园

航空新城幼儿园

小学:

航空新城小学★★★★

初中:

珠海市广东实验中学金湾学校附属初中(★★★☆

说明:小学与初中的星级评定,源自微信公众号“珠海城事君”。

图3 航空新城小学

04

其他配套与资源

★★

生活配套:这方面,作为新城总是要经历阵痛期的。不得不说,目前航空新城的生活配套仍处于阵痛期,片区范围内的生活超市和菜市场之类的基本生活配套,目前都仍显不足。

景观资源:这是航空新城的卖点之一,其东侧的泥湾门水道入海口被包装为海景,金湾路被称为“西部情侣路”;加上中心位置的金山公园和中心湖公园(在建),南侧的中心河湿地公园和高尔夫球场,其景观资源的类型和数量都是足够丰富的。

图4 金山公园

商业配套:当前,片区的商业配套是基本空白的,但是金湾华发商都已经在路上,最新的消息宣城是今年9月份将开始试营业。从南屏华发商都的成功经验,以及整个西区对大型购物中心的渴求来看,该项目收获成功的概率是很高的。

图5 金湾华发商都效果图

商务配套:当前片区内的商务配套是空白的,缺少知名的写字楼和酒店类建筑。中心湖畔的华发国际商务中心,仍处于在建阶段,而对于西区来说,是否有足够的高端商务需求来填满这栋高端写字楼,需要打一个大大的问号。

图6 华发国际商务中心效果图

05

片区规划与前景

★★★

作为珠海的新区之一,航空新城的片区定位、规划和实际落地的节奏都是较为接地气的

先谈一谈实际落地的节奏,规划先行——通路——卖地——先建最重要的公立教育资源和成本最低的金山公园(大片草地为主)——继续卖地——逐步推进高成本的商业和商务配套,这些一步步落地下来,就在航空新城形成了正向循环。配套越来越好,不断吸引人口,地价和房价也越来越高,直至成为当前西区的房价高地

就近年的情况来看,航空新城满足了整个西区的改善型购房需求,对西区内的其他区域形成了虹吸。其中,取得成功的重点在于:

1. 比较优势:由于上述谈到的航空新城的规划和落地上形成的正向循环,使得此片区在已落地的配套和未来规划上都在整个西区处于领先位置,形成了其在西区范围内的比较优势。

2. 地理位置:紧邻西区重要交通节点——湖心路口,使得从该片区无论去往市区、斗门和高栏港都是在整个西区中最为便捷的;同时,由于西区主要就业聚集点与市区之间的通勤时间都基本达到1小时以上,这使得西区能脱离市区的虹吸效应。这两点叠加起来,使得航空新城处于具备不被市区虹吸,而又能虹吸整个西区的位置上

关于未来,其实航空新城内的地块已基本出让完毕,只需等待一个个项目的落地和完工。其中重点的项目,除了上节提到的金湾华发商都和华发国际商务中心,就是金湾市民艺术中心了。而这三个项目都是围绕着中心湖公园的,也就可以知道中心湖公园是处于航空新城的最核心地位。

图7 金湾市民艺术中心效果图

06

重点小区

保利香槟国际花园:建成于2013年,位于省实附属初中的西侧,总占地面积约11万㎡,总建筑面积约33万㎡。保利香槟是航空新城内最早开发的小区,其优势在于保利的品牌背书和物业管理。而相对于整体偏改善的片区来说,该小区的户型设计是对于刚需需求较为友好的。其户型主要为88平左右的套2;95平左右的套3;130平左右的套4。目前,该小区的二手房挂牌单价约为2.1万。

图7 保利香槟国际花园

中航花园:位于航空新城小学北侧,总占地面积约13万㎡,总建筑面积约35万㎡,分为两期开发,分别于2016年和2019年建成。该小区开发商为中航通飞,非典型开发商,但其物业管理公司中航物业已被招商地产收购,相信有益于物业管理水平的提升。中航花园的最大优势是紧邻航空新城幼儿园和航空新城小学,上学接送方便。其户型主要有63平左右的套1,90平、118平和140平左右的套3。其中,值得一提的是其在航空新城内少有的套1户型,且在50平方以上。如果单纯为了获取航空新城学区,这是一个不错的选择。目前,该小区二手房挂牌单价约为2万。

图8 中航花园

时代山湖海(1-5期):因为时代山湖海6期与前五期相隔较远,因此此处未将其包括在内。1-5期建成于2011~2013年,位于金湾路西侧和保利香槟南侧,总占地面积约17.7万㎡,总建筑面积约40万平米。该小区既是时代地产在珠海市的重要代表作,也是航空新城最早开发的小区,其优势在于容积率较低和会所配套齐全。其主要户型有105平和130平左右的套3,140和200平左右的套4,200平左右的复式套5。目前,该小区二手房挂牌单价约为2.2万。

图9 时代山湖海

07

结语

得益于在整个西区领先的规划和配套落地,航空新城俨然成为整个西区近年的虹吸中心,吸收了大量改善型需求。但是,不得不说的是,航空新城也同时吸收了更大量的投资需求,特别是外地的投资需求,这也直接导致片区的真实入住率相对较低

当然,任何一个新城都必然经历入住率爬坡的过程,而近年来也能看到航空新城入住率的改善,希望能在动态的发展过程中消化掉这个问题。

目前,航空新城的土地已基本出让完毕,也就是说片区的开发将进入收官阶段,片区内新盘的价格也已达到了3万+的高度。而能预计得到的是,周边新规划的片区未来仍将保持充分的供应,而这些新的片区能否继续取得西区内的比较优势,维持对于整个西区的虹吸,这是我们需要观察和预判的。

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