纠纷彭江楼市难逃“内卷”,滨江vs城区,如何选择?

在江门买房,不论是哪个区,都离不开“新城”与“旧城”之间的抉择。

近段时间,蓬江旧城不断冒出众多新景象,如里村大昌开业、北街蛇山改造、白石保利城亮相、滨江快线定案…..

再次引起不少“蓬友”对买房选新区or旧区的讨论。

里村大昌开业盛况

如今在蓬江,“新区”代表是滨江新区,其余以外范围则泛指旧城区。

为此,凤凰君觉得来探讨一下目前蓬江老城与新区的现状,深度对比一下,仅供大家参考过后,更好地摸清楚自己的买房需求。

01房价与货量

先来看看大家最关心的房价与货量问题。

蓬城片区:

据不完全统计,现时蓬江旧城区约有20个在售楼盘,主要分布8大板块,价格范围约8800-14500元/㎡

在寸金尺土的繁华旧城中心,现时供货来源主要靠2大方面。

首先,土地发展重心往蓬城东、西部迁移,发展新的居住区,当中就有人才岛和杜阮一带。

如杜阮群华路片区,定位为中心城区生态型居住区,近年来有联发、龙光龙湖、中梁等房企入驻,一条群华路的住宅供货量就超4500套

其次,通过旧村、旧厂改造盘活更多的居住土地。

当中保利白石(781.2亩)和粤海甘化(261亩)两个“巨无霸”级别的项目,约等于滨江新区5个中铁建江门总部基地(253亩),体量足够“惊人”。

保利白石旧改范围

粤海甘化旧改范围

加上,位处迎宾大道中的玻璃厂旧改正式挂牌,预计有约10万㎡的体量流入市场。

玻璃厂旧改位置图

此外,旧城区还有怡福水南凤阳里、华发风潮里/古巷里、水南亨美里等多个旧村改造,住宅货量陆续有来。

滨江新区:

据不完全统计,滨江新区在售新盘约23个,主要分布在华盛路、江侨路北一带,在售价格范围约9300-15000元/㎡

作为蓬江区的“供应大户”,仅华盛路在售楼盘的供货量就超1万套

接下来,预计还将有越秀星汇观澜、万科金色半山花园、玖龙湾花园、帕佳图观龙、碧桂园滨江湾共5个新盘入市。

【小结】

新城发展与成长,必须要通过导入更多人口支撑,一旦不足,或会面临发展不温不火,甚至新城变“空城”的风险。

若扎堆选择旧城区,或将要面临居住体验差、公共空间被压缩、基础设施超负荷压缩等问题。

【凤凰君有嘢问】在价、量相当情况下,面对不同的风险,你会怎么选?

02交通

讲到交通问题,自然就跟我们通勤时间挂钩。

就凤凰君个人而言,通勤时间控制30分钟已是极限,超过这个范围,幸福指数都会随着通勤时间的增加而减少。

所以,选择置业片区,建议大家可先从通勤时间进行一波筛选。

示意图

一般来说,无论是新城区或旧城区的交通配套,随着人口与车辆增加,塞车都会是“家常便饭”。

就规划而言,新城区道路规划、交通配套会比老城区更完善便利,而旧城区则因早期规划不足,车位短缺,存在不少交通“老化”问题。

蓬江区新、旧城区路网示意图

目前,两个片区当中,又有哪些最新的道路规划?论兑现时间,谁会跑得更快?

蓬城片区:

  • 建设路扩建,开展立项设计工作

建设路扩建路段全长5.3km,总投资19.6亿元。

工程包括江侨路、篁庄大道、发展大道、白石大道4个主要节点。建设路下穿江侨路,上跨篁庄大道、白石大道。

项目计划将此段道路扩建成双向十车道一级公路,主道双向八车道,辅道两车道。

但由于项目范围广,技术复杂,目前正在开展工程可行性研究工作,2021年将主要开展项目立项、设计等工作。

  • 篁庄大道改造,已批复

去年12月,篁庄大道(江门大道-丰乐路)改造工程项目正式得到批复。

项目篁庄大道西起江门大道,东至丰乐路,呈东西走向,线路总长3800米,路基宽度为40m,双向6车道,为旧路改造工程,总投资约2亿元。

篁庄大道街景

  • 迎宾西延线,试通车

项目起点位于江鹤高速杜阮出入口,向西延伸至杜阮西路与江杜西路交叉口,全长约3.44公里。

迎宾西延线 李万兵摄

道路按双向6车道城市主干路标准进行建设,设计速度为 60km/h,主车道最右侧车道设置了摩托车和公交车专用车道。

值得一提的是,项目比原定完工日期提前了近5个月

  • 发展通道,预计2024年落成

项目西起发展大道(丰乐路口以东),东接人才岛嘉和路,下穿西江水道,总长度为约2.7km。

项目总投资29.3亿元,已列入2021年市重点工程,预计2024年建成。

滨江新区:

  • 华盛路西延线,已动工

项目全长4.451公里,设计时速80km/h,双向六车道。

起点位于江肇高速棠下出入口,与现状桐乐路相交,沿龙舟山北侧山脚向东,跨越金桐路后到达本项目终点江沙路处,与江沙路相交,并对接现状已建华盛路(江沙路至江门大道段)。

目前,项目已动工,预计2023年建成。

  • 南沙港铁路滨江新区站,已动工

项目位于滨江新区江门大道的东侧,靠广中江高速公路设置,总投资4.2亿元,约13.76公里。

作为蓬江区首个轻轨站,站台设计规模为2台4线,站台长度为210米,站台宽度为5米,站台总面积为2940平方米,车站最大可容纳600人。

航拍图

  • 滨江快线,已确定K线方案

滨江快线K线方案北起江侨路,途径发展大道、白石大道、迎宾大道、江门桥、白水带、金星路、五邑路,南至金瓯路,路线全长9公里。

采用主线双向6车道+辅道双向4车道断面形式,标准路段宽度约63米,设计速度为80km/h。

【小结】

总体来说,两片区新规划的交通项目,离兑现期都有很长一段时间。

就目前而言,旧城区的交通出行,相对比新区的要较便捷些,城市主干道可连接的高速、轻轨可选性较多。

而滨江新区现时,除了靠江门大道、滨江大道接驳市区,目前多条规划道路仍未动工建设。

尤其是华盛路周边动工项目较多,沙尘大,泥头车出入频繁,导致道路出现坑洼不平,体验感相对较差。

【凤凰君有嘢问】一边是现有的便利,一边是更新的交通枢纽,你会怎么考虑?

03生活配套

讨论完核心要素,我们再来看看生活配套。

作为旧城区,现时区内的学校、医疗、商业、公共设施等配套,几乎都是肉眼可见。

尤其是喜欢讲情怀的街坊,最满足莫过于楼下可以吃肠粉、买豉油的方便。

若要挑住在旧城区的一个配套毛病,或会是停车太难吧。

而滨江新区,顾名思义一切都是“新”的。教育、商业、居住环境等等,一切都是新造的。至于毛病,或许就是等待时间稍微有点长。

那么新的配套方面,两者又有哪些值得期待的呢?

蓬城片区:

  • 商业配套

金域广场,总建面超5万㎡,规划建有体育馆、商业裙楼、公寓楼、体育公园、休闲广场。目前已对外招商,据悉KFC已确定进驻。

金域广场效果图

光耀广场,总建面超4万㎡,规划建设2栋公寓楼,1栋商场。

其中,商业楼为6层高,将引进生鲜超市、餐饮娱乐、文化机构等等,预计2022年3月建成。

  • 教育配套

紫茶小学群福校区,规模为48个教学班,可提供2160个优质小学学位。今年9月,该校将迎来首批270名新生入读。

紫茶小学群福校区航拍

江华小学群华校区,拟设36个班,可提供约1620个优质公办学位,预计今年9月竣工。

江华小学群华校区

紫茶里新小学,办学规模为24个班,共计1080个学位。今年9月,该校迎来新生入学。

里仁中学,公办初中性质,建设规模为24个班,提供约1200个学位,预计今年将完成建设。

里新、里仁学校位置图

江门外国语实验学校,位于江门人才岛,规划建设48个班,提供2000多个学位,预计今年9月交付使用。

滨江新区:

  • 商业配套

保利国际广场,项目总面积逾10万㎡ ,其中,一期已引入江门电商产业园进驻,目前已有部分企业进驻办公。

二期工程如火如荼建设中,预计2022年开业。

中铁建总部基地商业体,包含500强企业总部基地、国际公寓,地标“湾区之眼”,以及4万㎡的潮流商业街区等。

此外,还有滨江誉峰高端商业综合体 、越秀滨江盛悦商业体、保利中心商业体等规划建设中。

  • 公共配套

江门市档案中心,总投资9.5亿元,采用“六馆合一+蓬江区文化中心”模式修建,有望在今年全部完成建设。

  • 医疗配套

新三甲医院,项目总投资20亿元,总建筑面积为27万㎡,总床位数1000张,预计2025年竣工。

  • 教育配套

范罗冈小学华盛校区,总投资1亿元,规划36个班,预计将于2022年建成。

滨江学校,为九年一贯制学校,规划小学部48个班,初中部36个班,提供超2820个学位,预计2022年建成。

新华侨中学,规划36个班,提供超1800个学位,预计2022年年底建成。

此外,片区内还引入有蓬江机关幼儿园、蓬江幼儿园等多家幼儿园。

【小结】

各项配套来看,旧城区则饱和完善,发展稳定,各种配套兑现速度较快,且周边配套便捷可得。

滨江新区打造的体量配套较为诱人,容易吸引年轻一代,且大多数的居住小区楼下都配有商业配套,但建设周期性长,需要耐心等待。

【凤凰君有嘢问】旧城区配套齐全,新城区规划大于兑现,你怎么看?

04写在最后

其实无论怎么分析,最核心的问题还是在于预算、居住体验、通勤时间等问题之间的取舍。

若通通都想要,就得看腰包够不够硬。

总体而言,无论是新区还是旧区,无论买到的房子是不是最好的,终究要选择适合自己的,才是最重要的!

最后,你会怎么选呢?快到评论区畅所欲言!

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